La période estivale donne l’occasion d’informer ou de rappeler aux propriétaires le régime fiscal applicable aux résidences secondaires. Qu’il s’agisse des taxes applicables chaque année ou des implications au moment de la vente, il est utile pour les propriétaires comme pour les futurs acquéreurs de connaître ces règles.
Quelles sont les conditions d’application de ces impositions ? Comment la taxe est-elle calculée ? En tant que spécialiste du droit immobilier, le notaire est compétent pour vous éclairer sur ces questions patrimoniales.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires : qui est concerné ?
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires dépend de la situation du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est due pour les logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale du foyer fiscal. Elle concerne aussi bien les propriétaires en pleine propriété que les usufruitiers.
À noter : si vous êtes locataire à l’année d’une résidence secondaire, il convient en principe de régler la taxe d’habitation. De même, si vous disposez à la fois d’un logement de fonction et d’un second logement utilisé à titre personnel, ce dernier peut être considéré comme une résidence secondaire.
Le montant de la taxe est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien et de ses dépendances éventuelles. Cette valeur est revalorisée chaque année. La taxe est ensuite obtenue en appliquant à cette base le taux d’imposition voté par la commune, lequel peut varier d’une collectivité à l’autre.
Taxe sur les logements vacants : dans quels cas s’applique-t-elle à une résidence secondaire ?
La taxe sur les logements vacants s’applique aux logements non meublés à usage d’habitation qui sont vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition et situés dans une commune où la taxe est en vigueur. Elle concerne le propriétaire ou l’usufruitier du bien.
En revanche, une résidence secondaire meublée n’est pas considérée comme un logement vacant et n’entre donc pas, en principe, dans le champ de cette taxe.
Certaines situations permettent également d’écarter l’imposition, notamment lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, lorsque le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année, ou encore lorsqu’il nécessite des travaux importants le rendant inhabitable.
Vente d’une résidence secondaire : comment éviter une mauvaise surprise sur la plus-value immobilière ?
L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique, en principe, lorsqu’un particulier vend un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’acquisition. La plus-value correspond à cette différence, et elle est généralement taxée au taux global de 36,2 % (soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Une surtaxe peut également s’ajouter lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 euros.
Toutefois, la fiscalité peut être allégée grâce à plusieurs mécanismes, comme la prise en compte de certains frais d’acquisition, de travaux ou encore des abattements pour durée de détention.
Des cas d’exonération existent aussi. Le plus courant concerne la résidence principale, dont la vente est totalement exonérée. De fait, ce cas d’exonération ne s’applique pas à la résidence secondaire.
D’autres situations permettent d’échapper à l’impôt, comme certaines premières cessions, ou encore des opérations particulières telles qu’une vente à un prix inférieur à 15 000 euros ou les cas des titulaires de pensions de vieillesse ou d’invalidité, sous conditions de ressources. Enfin, plus le bien est détenu longtemps, plus l’imposition diminue, jusqu’à une exonération totale après 30 ans.